Để không bị lừa khi mua đất phải biết 9 điều sau
* Giải thích cách gọi
Bạn đang đọc: Để không bị lừa khi mua đất phải biết 9 điều sau
– Mua bán đất là cách gọi phổ cập của dân cư, theo lao lý pháp lý thì mua và bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .
– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ cập của người dân ; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện kèm theo thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất ( gọi tắt là Giấy ghi nhận ) .
Để bảo đảm an toàn khi nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng ủy quyền cần nắm được những pháp luật sau :
Mục lục
1. Chỉ mua đất khi có Sổ đỏ
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 pháp luật người sử dụng đất được thực thi quyền chuyển nhượng ủy quyền khi có đủ điều kiện kèm theo sau :
“ a ) Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp pháp luật tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế lao lý tại khoản 1 Điều 168 của Luật này ;
b ) Đất không có tranh chấp ;
c ) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
d ) Trong thời hạn sử dụng đất ” .
Như vậy, nếu người chuyển nhượng ủy quyền không có Giấy ghi nhận thì không nên mua, trừ 02 trường hợp .
2. Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ xong
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 pháp luật :
“ Việc quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng Kèm cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính ” .
Như vậy, việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực hiện hành khi ĐK vào sổ địa chính ; nếu chưa ĐK vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng ủy quyền .
3. Kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người
* Cách kiểm tra Sổ đỏ giả
Để kiểm tra Giấy ghi nhận thật hay giả sẽ có một số ít cách như : Kiểm tra trực tiếp những thông tin trên Giấy ghi nhận, xin thông tin tại Văn phòng ĐK đất đai, …
Mặc dù có nhiều cách khác nhau nhưng không phải ai cũng có kinh nghiệm kiểm tra trực tiếp trên Giấy ghi nhận. Do vậy, cách tốt nhất để kiểm tra Giấy ghi nhận thật hay giả là xin thông tin đất đai tại Văn phòng ĐK đất đai ( nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc như đinh Giấy ghi nhận đó là giả ) .
* Cách kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch
Để biết thửa đất thuộc quy hoạch hay không thì dân cư có nhiều cách kiểm tra như sau :
– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện ( huyện, Q., thị xã, thành phố thuộc tỉnh ), cấp xã ( xã, phường, thị xã ) .
– Xem trên cổng thông tin điện tử của Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện .
– Hỏi quan điểm công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để biết thêm thông tin .
– Xin thông tin tại Văn phòng ĐK đất đai .
* Cách kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người
Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ khi ĐK vào sổ địa chính. Do vậy, để kiểm tra thông tin thế chấp ngân hàng thì nên xin thông tin tại Văn phòng ĐK đất đai .
Mặt khác, trong phiếu xin thông tin đất đai nếu tích vào ô lịch sử dân tộc dịch chuyển hoặc ô toàn bộ những thông tin trên thì sẽ biết thửa đất đó đã được chuyển nhượng ủy quyền cho ai .
Tóm lại, có nhiều cách để kiểm tra thông tin pháp lý của thửa đất nhưng cách tốt nhất là xin thông tin đất đai tại Văn phòng ĐK đất đai theo hướng dẫn dưới đây :
Để biết thông tin đất đai thì hộ mái ấm gia đình, cá thể tải phiếu nhu yếu theo Mẫu số 01 / PYC và điền đúng mực, vừa đủ thông tin ( ghi rõ nguyên do, thông tin thửa đất, người thay mặt đứng tên Giấy ghi nhận để so sánh với thông tin, tài liệu địa chính ) .
Sau khi điền vừa đủ thông tin thì thực thi theo những bước sau :
Bước 1 : Nộp phiếu nhu yếu
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014 / TT-BTNMT, hộ mái ấm gia đình, cá thể nộp phiếu nhu yếu theo một trong những cách sau :
– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai cấp huyện .
– Nộp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Gửi qua đường bưu điện .
Bước 2 : Tiếp nhận và giải quyết và xử lý nhu yếu
– Cơ quan phân phối tài liệu đất đai đảm nhiệm, giải quyết và xử lý và thông tin nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính cho người có nhu yếu. Nếu khước từ phân phối tài liệu thì phải nêu rõ nguyên do và vấn đáp cho tổ chức triển khai, cá thể biết .
– Sau khi hộ mái ấm gia đình, cá thể thực thi xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính, cơ quan phân phối tài liệu đất đai thực thi phân phối tài liệu đất đai theo nhu yếu .
Bước 3 : Trả hiệu quả
Thời hạn triển khai : Nếu nhận được nhu yếu trước 15 giờ thì phải cung ứng ngay trong ngày ; trường hợp nhận được nhu yếu sau 15 giờ thì cung ứng tài liệu đất đai được triển khai vào ngày thao tác tiếp theo .
9 điều cần biết để không bị lừa khi mua đất (Ảnh minh họa)
4. Cách đặt cọc đúng Luật
Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thường thì những bên đặt cọc để “ làm tin ”. Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được pháp luật rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái như sau :
“ 1. Đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc ) giao cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( sau đây gọi chung là gia tài đặt cọc ) trong một thời hạn để bảo vệ giao kết hoặc thực thi hợp đồng .
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, triển khai thì gia tài đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả tiền ; nếu bên đặt cọc khước từ việc giao kết, thực thi hợp đồng thì gia tài đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ; nếu bên nhận đặt cọc phủ nhận việc giao kết, thực thi hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia tài đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị gia tài đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác ” .
Như vậy, việc đặt cọc nên lập thành văn bản có chữ ký rất đầy đủ của những bên và nên có người làm chứng ; mặc dầu không bắt buộc phải công chứng hoặc xác nhận nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn nên công chứng, xác nhận .
Lưu ý : Người nhận chuyển nhượng ủy quyền hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác với người chuyển nhượng ủy quyền về việc ghi giấy nhận tiền là “ tiền trả trước ” thay vì ghi đặt cọc ; vì không phải là đặt cọc nên khi không giao kết, triển khai hợp đồng thì không bị phạt vi phạm ( không bị phạt cọc ) .
5. Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ
Thích mua hàng giá rẻ là tâm ý chung của nhiều người, khi chuyển nhượng ủy quyền đất đai cũng vậy. Nếu giá đất rẻ “ giật mình ” so với mặt phẳng chung tại khu vực đó thì cần thận trọng hơn, nhất là đất phân lô, bán nền. Trường hợp không đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền .
Trên thực tiễn, mặc dầu biết thửa đất không đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền ( khi đó thanh toán giao dịch sẽ vô hiệu ) nhưng vì quyền lợi thì nhiều người vẫn ký hợp đồng và đồng ý rủi ro đáng tiếc để góp vốn đầu tư “ mạo hiểm ” .
Ví dụ : Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải vì không đủ điều kiện kèm theo cấp mà khó thực thi. Nếu người chuyển nhượng ủy quyền thiện chí và cần tiền thì hoàn toàn có thể xem xét để ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền ; sau đó ý kiến đề nghị cấp Giấy ghi nhận cho người chuyển nhượng ủy quyền và khi có Giấy ghi nhận thì triển khai thủ tục sang tên sau .
6. Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 lao lý :
“ a ) Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, Tặng Kèm cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại bất động sản pháp luật tại điểm b khoản này ” .
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất phải công chứng hoặc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, nếu không sẽ vô hiệu vì vi phạm hình thức, trừ trường 02 trường hợp sau :
– Một hoặc những bên chuyển nhượng ủy quyền là tổ chức triển khai hoạt động giải trí kinh doanh thương mại bất động sản .
– Một bên hoặc những bên đã triển khai tối thiểu 2/3 nghĩa vụ và trách nhiệm trong thanh toán giao dịch thì theo nhu yếu của một bên hoặc những bên, Tòa án ra quyết định hành động công nhận hiệu lực thực thi hiện hành của thanh toán giao dịch đó. Trong trường hợp này, những bên không phải thực thi việc công chứng, xác nhận ( theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm ngoái ) .
7. Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Điều 36 Nghị định 08/2020 / NĐ-CP lao lý về thẩm quyền, khoanh vùng phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau :
“ 1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật theo nhu yếu của cơ quan, tổ chức triển khai, cá thể trong khoanh vùng phạm vi toàn nước, trừ những trường hợp lao lý tại Điều 37 của Nghị định này .
2. Vi bằng không sửa chữa thay thế văn bản công chứng, văn bản xác nhận, văn bản hành chính khác .
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi xử lý vấn đề dân sự và hành chính theo pháp luật của pháp lý ; là địa thế căn cứ để triển khai thanh toán giao dịch giữa những cơ quan, tổ chức triển khai, cá thể theo lao lý của pháp lý .
4. Trong quy trình nhìn nhận, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy thiết yếu, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân hoàn toàn có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức triển khai, cá thể khác để làm rõ tính xác nhận của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức triển khai, cá thể khác phải xuất hiện khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập ” .
Như vậy, vi bằng không có giá trị sửa chữa thay thế hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có công chứng, xác nhận ; mà theo lao lý tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải công chứng hoặc xác nhận hợp đồng khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất. Hay nói cách khác, vi bằng không hề sang tên Giấy ghi nhận .
8. Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau :
“ Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên, theo đó người sử dụng đất quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực thi quyền khác theo lao lý của Luật đất đai cho bên kia ; bên kia triển khai quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng với người sử dụng đất ” .
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên các bên được thỏa thuận các điều khoản, miễn sao nội dung không được trái luật, đạo đức xã hội.
Người nhận chuyển nhượng ủy quyền để tránh rủi ro đáng tiếc thì cần thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng những pháp luật sau :
– Yêu cầu người chuyển nhượng ủy quyền cam kết những sách vở phải bảo vệ tính pháp lý ( không phải sách vở giả ), thửa đất không thuộc quy hoạch, tại thời gian chuyển nhượng ủy quyền không có tranh chấp với ai .
– Thanh toán thành nhiều đợt, chỉ giao dịch thanh toán hết khi ĐK vào sổ địa chính ( khi sang tên xong ) .
– Thỏa thuận pháp luật phạt vi phạm hợp đồng ; mức phạt vi phạm do những bên thỏa thuận hợp tác, không khống chế mức phạt vi phạm .
9. Thuê người am hiểu pháp luật đất đai để tư vấn
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng nếu không chắc chắn về các thông tin mà người chuyển nhượng đưa ra hoặc không nắm chắc pháp luật đất đai thì nên thuê tổ chức, cá nhân hiểu pháp luật về đất đai hoặc công ty, văn phòng luật để tư vấn hoặc thực hiện thay.
Trên đây là quy định phải biết để không bị lừa khi mua đất. Nếu có tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể tự mình khởi kiện hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác khởi kiện thay.
Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
>> Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
Source: https://thoitrangredep.vn
Category: Kiến Thức
